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価格と収支 〜収支計画の落とし穴〜

2014年07月28日 新規開設

収支計画の落とし穴

サ高住に関するご相談の増加にともない、数値計画の見直しや
策定をお手伝いする機会も大幅に増えてまいりました。
そんな中、特に外部からサ高住の建設を進められている企業様などの計画に、
いくつかの共通した問題が見られることに気づきました。
それは、以下の様な点です。

 

  1. 稼働率が20年間98%
  2. 平均介護度が3〜4
  3. 人件費の根拠が、配置基準とイコール
  4. 介護報酬が、利用限度額の9割

 

いまお手元にある事業計画が、この4点のいずれか、
または複数に該当している時は、一度計画を見直すことをお勧めします。

 

1.稼働率が20年間98%

高齢者住宅を運営する上で、稼働率100%=満室を目指すのは
もちろん正しいことですし、私どもも、オープン後はできるだけ早い時期に
満室を達成することを提唱しています。

 

ただ、この事業が20年先も続くことを考えるとどうでしょう。
ハードは老朽化し、競合となる新しい施設はどんどん増えてきます。
そんな中で、極めて高い稼働率を常に維持し続けるという考えは
現実的でありません。上限を抑えるか、経年にしたがって稼働率が低下する
計画を立てましょう。

 

不確定のリスクを受け入れられる程度の余裕は、
計画の段階から折り込んでおくべきです。

 

2.平均介護度が3〜4

サ高住のオープン直後は、経験則的に自立や要支援など、
比較的介護度の低い方が集まり易い傾向にあります。
年数が経過するほど平均介護度は上がっていきますが、
最初から常に高い数値で有り続けることは現実的ではありません。
少なくとも、希望的観測の平均介護度から、1〜1.5程度引いた数字をベースに、
収支を組み立てるべきでしょう。

 

3.人件費の根拠が、ギリギリ、または配置基準とイコール

平均介護度は高い。
けれども、人件費は配置基準ギリギリという事業計画を良く目にします。
現実的にはご利用者の介護度が高くなるほど、人の手が多くかかることになります。
配置基準ギリギリで抑えれば良い、ではなく、根拠のある数値を設定し、
現実的な計画を立てなければなりません。
そのためには、実際に介護に携わっている方や専門家の意見は必要不可欠です。

 

4.介護報酬が、利用限度額の9割

入居者様のお一人お一人の生活スタイルにより、
介護保険サービスの利用の方法も様々です。一律で9割は高すぎです。
こちらも余裕を見て、6〜7割で計算を行うようにしましょう。

 

以上のように、単純な収支表で設計できる程、
高齢者住宅事業は簡単ではありません。
収支の立案や見直しには、専門家の意見を一度確認することをお勧めします。

 

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